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As benfeitorias e o direito a indenização

Caro leitor, você já sabe o que é uma benfeitoria e quando estas devem ser indenizadas?

Benfeitoria é toda obra realizada pelo homem na estrutura de uma coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Pode ser realizada em um bem móvel ou um bem imóvel.

O Código Civil apresenta três tipos de benfeitorias, as voluptuárias, as úteis e as necessárias (Artigo 96, Lei n° 10.406/2002).

São consideradas benfeitorias voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (Artigo 96, §1° da Lei n° 10.406/2002).

Ou seja, voluptuárias são as benfeitorias de embelezamento, como por exemplo, a realização de obras de jardinagem, de decoração, colocação de um coreto no jardim, a instalação de uma quadra de tênis dentre outros casos.

E as benfeitorias úteis? São consideradas aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem (Artigo 96, § 2 ° da Lei n° 10.406/2002), como por exemplo a construção de uma garagem, colocação de cerca elétrica, a instalação de grades protetora nas janelas, construção de um banheiro ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Por fim, temos as benfeitorias necessárias, que são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que este se deteriore (Artigo 96, § 2 ° da Lei n° 10.406/2002). Exemplos: troca de telhado prestes a cair, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos danificado. São situações que se não forem feitas, o bem pode se deteriorar.

Atenção: Cada espécie de benfeitoria tem uma regra específica de indenização a ser aplicada!

Com relação as benfeitorias necessárias, a regra é a de que sempre serão indenizadas, como seu objetivo sempre foi o de conservar e preservar o bem, a regra é que ela seja indenizada. A não indenização pode ensejar um enriquecimento sem causa por parte daquele que foi beneficiado com a benfeitoria.

Com relação a indenização das benfeitorias úteis, antes é necessário verificar a natureza da posse de quem realizou a benfeitoria.

Se quem realizou a benfeitoria for considerado possuidor de boa-fé, haverá direito a indenização, por outro lado se quem realizou a benfeitoria for considerado de má-fé, não terá esse direito.

Ainda com relação as benfeitorias úteis, é importante esclarecer uma outra regra prevista na lei de locação de imóvel urbano. (Lei n° 8.245/91).

Essa lei traz uma regra especial, que afasta a regra geral do código civil anteriormente mencionada, que é o caso da questão do possuidor de boa-fé ou má-fé.

A lei de locação de imóvel urbano prevê que as benfeitorias úteis só serão indenizadas se foram autorizadas pelo proprietário do bem.

Se não houve autorização, não haverá indenização (Artigo 35, da Lei n° 8.245/91).

Por último, com relação às benfeitorias voluptuárias, aquelas que embelezam o bem, como regra, não há direito a indenização, porém o que é possível de se fazer é a sua retirada, seu levantamento, conforme determina o código civil (Art. 1.219 da Lei n° 10.406/2002), só que a retirada dessa benfeitoria, apenas poderá ser feita desde que não haja danos ao bem e se quem a realizou era possuidor de boa-fé.

O possuidor de má fé (uma pessoa que trabalha em um terreno sem autorização do seu proprietário por exemplo), não pode levantar as benfeitorias voluptuárias, nem ser indenizado.

Atenção: E se o proprietário do bem não quiser pagar a indenização pelas benfeitorias?

Neste caso, poderá ser exercido o direito de retenção desse bem até que haja a indenização.

No caso das benfeitorias necessárias e úteis, conforme a lei de locação, quando autorizadas pelo proprietário, o possuidor poderá exercer o direito de retenção do imóvel, até ser indenizado. Mas é importante ficar atento às cláusulas do seu contrato de locação quanto a realização das benfeitorias e a sua respectiva indenização.

Por outro lado, de acordo com o código civil, no caso das benfeitorias necessárias, o possuidor de má-fé que as realizou, terá direito a indenização, porém, como estava de má-fé, não poderá exercer o direito de retenção (Artigo 1.220 da Lei n° 10.406/2002).

É isso, espero que ter esclarecido um pouco este tema para você.

Texto escrito por Aline Gomes Israel, advogada inscrita na OAB/PR 84.838

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A segurança jurídica trazida por um instrumento contratual

É muito comum a procura por modelos de contratos padronizados, pois, em suma, são menos custosos.

Ocorre que, contratos vão muito além da qualificação das partes e a descrição do objeto, alvo do contrato, e é nesse momento que se faz imprescindível o conhecimento e experiência de um profissional apto a estruturar e conciliar a vontade das partes à legislação aplicável.

Existem ônus desconhecidos pelas partes, que acabam por prejudicar a essência do instrumento, tornando-o um simples pedaço de papel, ou seja, sem eficácia nenhuma caso não sejam estabelecidos, da mesma forma, mais incidentes do que se possa imaginar, existem cláusulas abusivas, obscuras, infundadas de tal proporção que acabam por serem nulas de pleno direito, isto é, não existe amparo legal para sua subsistência, trazendo a possibilidade de sua anulação, todavia, é desconhecido, ou pelo contratante, ou pelo contratado, que aderem ao que não seria preciso, ou lhe seria desproporcional.

Um contrato bem elaborado trás muitos benefícios aos contratantes, que podem sentir-se seguros de que, caso exista qualquer obstáculo ou resistência por parte dos sujeitos, para sua concretização, ele regerá as atitudes que poderão ser tomadas.

Tamanha é a segurança trazida por um contrato bem estruturado que existe um princípio na esfera jurídica chamado de “PACTA SUNT SERVANDA” com a denotação de força obrigatória, qual seja, o contrato faz lei entre as partes, e por muitas vezes, nem mesmo uma decisão judicial é forte o suficiente para desfazê-la, tal determinação não é absoluta, o que significa dizer que a legislação brasileira impõe limites à liberdade de contratar ou na liberdade de estipular as condições do feito, vale lembrar que, o contrato perde totalmente sua eficácia quando o seu objeto é ilícito, quer dizer que não existe contrato regido pelo pacta sunt servanda capaz de obrigar a parte, ainda que tenha declarado sua vontade, a cumpri-lo caso seja proibida por lei a sua realização.

Assim sendo, por mais simples que possa parecer um contrato, o real objetivo das partes só poderá ser assegurado se for elaborado por quem foi capacitado para tal realização.

Texto escrito por Rodrigo Pereira Martins, advogado inscrito na OAB/PR 56.551.

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